Heredar un inmueble en España cuando vive en Estados Unidos

Por René Dechamps Azanza, abogado (ICAM n.º 21.297) · Noviembre de 2026

Lo esencial

• El Impuesto sobre Sucesiones español se paga por los inmuebles situados en España, sean quienes sean el fallecido y los herederos y vivan donde vivan. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento.
• No hay convenio sobre el impuesto de sucesiones entre Estados Unidos y España. El convenio de 1990 solo cubre el impuesto sobre la renta, así que la doble imposición se corrige con las normas de cada país.
• Qué ley rige la herencia: para fallecimientos desde el 17 de agosto de 2015, España aplica el Reglamento europeo 650/2012. Si el fallecido vivía en Estados Unidos, se parte de la ley de su estado; muchos estados remiten los inmuebles a la ley del lugar donde están, lo que puede devolver el inmueble español a la ley española (reenvío). En el testamento también se puede elegir la ley de la nacionalidad, por ejemplo la española.
• La normativa autonómica también se aplica a quien vive fuera. Para un piso en Madrid, los herederos aplican la normativa de Madrid, con una bonificación del 99 % para cónyuge, hijos y padres (grupos I y II).
• No hace falta viajar. Todo se puede hacer desde Estados Unidos con un poder.

Documentos de Estados Unidos

• Apostilla: Estados Unidos forma parte del Convenio de La Haya. Los documentos públicos estadounidenses (certificado de defunción, poderes ante notario, resoluciones judiciales) los apostilla el Secretary of State del estado que los expidió; los federales, el Departamento de Estado.
• Traducción jurada: cada documento en inglés necesita traducción jurada al español. Nos encargamos de ella con nuestros traductores.
• Prueba de quién hereda: el testamento y, si ha habido probate, la resolución del tribunal y las letters testamentary o of administration. Si no hay testamento, un documento que acredite quiénes son los herederos según la ley del estado.
• Certificado de ley: cuando se aplica la ley de un estado, el notario español suele pedir un certificado de un abogado de ese estado que explique sus normas sucesorias.
• Documentos españoles: el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad y la escritura de propiedad del inmueble.

Paso a paso en España

1. NIE (número de identificación de extranjero) para cada heredero que no tenga DNI español; se puede pedir en un consulado de España en Estados Unidos o mediante representante.
2. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario español, firmada en persona o por un apoderado.
3. Impuesto sobre Sucesiones: cuando el fallecido o los herederos no residen en España, la autoliquidación (modelo 650) se presenta ante la Agencia Tributaria, aplicando la normativa autonómica que corresponda. Quien vive fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, como en Estados Unidos, debe nombrar un representante con residencia en España.
4. Plusvalía municipal: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide a tiempo.
5. Inscripción del inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

Plazos que importan

• Impuesto sobre Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros; la prórroga devenga intereses de demora.
• Plusvalía municipal: seis meses, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venza el primer plazo.
• Declaración del impuesto federal sobre el patrimonio hereditario (formulario 706), cuando proceda: nueve meses desde el fallecimiento, prorrogables seis meses.

La parte de Estados Unidos

• Impuesto federal sobre el patrimonio hereditario (estate tax): el patrimonio de un ciudadano estadounidense o de una persona domiciliada en Estados Unidos incluye sus bienes en todo el mundo, así que el inmueble en España cuenta para el mínimo exento federal. Si hay que pagar estate tax, la sección 2014 del Internal Revenue Code permite deducir, con sus límites, el impuesto de sucesiones pagado en el extranjero por los bienes situados en ese país.
• Para los herederos: la herencia no es renta gravable en Estados Unidos, pero quien recibe más de 100.000 dólares de una herencia extranjera o de una persona no estadounidense debe presentar el formulario 3520. Las cuentas bancarias o de inversión españolas heredadas también pueden tener que declararse (FBAR y FATCA).
• Impuestos estatales: algunos estados tienen su propio impuesto sobre herencias o sobre el patrimonio hereditario. Su asesor en Estados Unidos debe comprobar si es su caso.

Trusts e inmuebles en España

El derecho español no reconoce a un trust como propietario de un inmueble. En la práctica, la vivienda en España suele estar inscrita a nombre del propio fallecido, así que pasa por la herencia española aunque un living trust cubra el resto del patrimonio en Estados Unidos. Si el inmueble se aportó a un trust o a una sociedad estadounidense, la estructura necesita una revisión específica, porque España puede gravar como herencia lo que reciben los herederos.

Si después lo vende

Cuando el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. El vendedor declara después la ganancia, que para los no residentes tributa al 19 %, calculada desde el valor declarado en la herencia. En Estados Unidos la venta también se declara; el convenio sobre la renta y el crédito por impuestos extranjeros ayudan a no pagar dos veces por la misma ganancia.

Un caso frecuente

Un hijo que vive en Miami hereda de su madre, colombiana con nacionalidad estadounidense y residente también en Florida, un piso en Madrid. Florida remite los inmuebles a la ley del lugar donde están, así que el piso puede regirse por la ley española. Firma un poder ante notario de Florida con apostilla, nombra un representante en España y aplica la normativa de Madrid, con la bonificación del 99 %. En Estados Unidos, su asesor comprueba si el patrimonio supera el mínimo exento federal y, si es así, aplica el crédito por el impuesto español.

Cómo trabajamos estos casos

El socio fundador, René Dechamps Azanza, lleva personalmente cada herencia, en español o en inglés. Revisa directamente los documentos de Estados Unidos y coordina con la notaría en España y con su abogado o contador (CPA) en Estados Unidos, por videoconferencia y en su zona horaria.

Preguntas frecuentes

¿El testamento o el probate de Estados Unidos sirven para el inmueble en España?

Pueden servir, pero el notario español pedirá el testamento, los documentos del probate, la apostilla de cada uno y su traducción jurada al español, y a menudo un certificado de la ley del estado aplicable. Un testamento español limitado a los bienes en España, coordinado con el de Estados Unidos, simplifica mucho el proceso.

¿Hay un convenio entre Estados Unidos y España para las herencias?

No. El convenio de 1990 cubre el impuesto sobre la renta, no el de sucesiones. La doble imposición se corrige con las normas de cada país, como el crédito estadounidense por impuestos de sucesiones pagados en el extranjero.

¿Tengo que declarar al IRS una herencia de España?

La herencia no es renta gravable para un heredero en Estados Unidos, pero quien recibe más de 100.000 dólares de una herencia extranjera o de una persona no estadounidense debe presentar el formulario 3520. Las cuentas bancarias españolas heredadas pueden tener que declararse también (FBAR y FATCA).

¿Tengo que viajar a España?

No. Con un poder firmado ante notario en Estados Unidos, con apostilla, o en un consulado de España en Estados Unidos, un representante puede firmar la escritura y presentar los impuestos en España.

Información general actualizada a noviembre de 2026. No sustituye el análisis de su caso concreto. Las cuestiones fiscales de Estados Unidos deben confirmarse con un asesor estadounidense.